L'achat d'une propriété ; comment ça se passe concrètement ?

Au fil de ma pratique, j’ai réalisé que la majorité de la population ignore le processus « notarial » d’achat d’une propriété.

Une fois que l’offre d’achat est signée, les clients l’apportent à leur notaire, cela va de soi; mais après la remise du document au notaire, que se passe-t-il ?

Cela reste un mystère pour la majorité des clients. Les gens disent : « Mon notaire s’en occupe! » Mais on s’occupe de quoi exactement ? Là est la question!

Voici donc un résumé.

1. Lors de l’arrivée ou de l’appel du client, nous prenons ses coordonnées et nous nous informons rapidement de la date prévue du déménagement. La date de prise de possession est primordiale. Vous devriez donc toujours vous informer auprès de votre notaire AVANT d’indiquer le délai dans l’offre d’achat. Il est effectivement possible que le délai désiré soit trop court (surtout en temps de pandémie).

2. Si le délai est raisonnable, une adjointe procède à l’ouverture de votre dossier. Elle fixe aussi votre rendez-vous, dès que tous les documents pertinents sont au dossier.

3. Habituellement, après cette étape le dossier m’est remis pour analyse. Je prends alors connaissance des ententes des parties et de tous les documents reliés à la propriété. Je regarde l’offre d’achat, le certificat de localisation, les instructions du créancier hypothécaire (s’il y a lieu). Je vais aussi examiner les titres de propriété.

L’examen des titres consiste à relire et analyser les transactions antérieures (des 10 à 30 dernières années) survenues sur la propriété. L’objectif est de s’assurer que le vendeur est bel et bien propriétaire et qu’il n’y a pas de dette sur la propriété.

4. Une fois que les vérifications concernant les documents et que la recherche de titres sont effectuées, je donne les instructions à mon adjointe sur les prochaines étapes essentielles. Elle va donc :

• Prendre toutes les informations personnelles des acquéreurs et des vendeurs; obtenir les états civils des personnes impliquées (marié, divorcé, veuf, etc).

• Vérifier les soldes des taxes municipales et scolaires et faire le calcul des portions à payer par chacun.

• Contacter l’institution financière du vendeur pour obtenir le solde du prêt hypothécaire, afin de prévoir son remboursement.

• Obtenir les documents spécifiques à la propriété, tel que les baux, le détail des frais de condo, de l’entretien, des règlements spéciaux, la confirmation de la potabilité de l’eau, la conformité des installations septiques, les frais du système d’alarme, des frais du gaz propane, des frais de l’huile à chauffage, du contrat de déneigement, etc.)

Tout au long des vérifications, nous restons en contact avec les clients pour discuter de l’avancement du dossier. Qu’arrive-t-il ensuite ?

5. Avec tous les documents en main, mon adjointe peut procéder à la préparation des projets de contrats, qu’elle me soumettra pour analyse finale.

6. Lorsque tout sera prêt, nous contactons les parties pour confirmer les rendez-vous. Il y a normalement deux rendez-vous à prévoir. Une rencontre pour la signature des documents hypothécaires, avec les acheteurs, et une rencontre pour la signature de l’acte de vente, avec les acheteurs et les vendeurs.

7. Pour les non-initiés, je précise que lorsque je signe avec mes clients un acte hypothécaire ou un acte de vente, l’acte est envoyé pour publication dans les registres gouvernementaux (le registre foncier). Cette publication peut prendre entre quelques minutes à quelques heures et même quelques jours. *Quand les actes sont complexes et en période d'achalandage accrue (mai à septembre) le temps d’analyse par le registraire est plus long! C’est pourquoi il faut un bon délai (2 à 5 jours) entre le rendez-vous pour l’hypothèque et le rendez-vous pour la vente afin de permettre la publication des actes.

8. Il faut aussi dans tout cela obtenir la mise de fonds de l’acquéreur. La mise de fonds peut prendre plusieurs formes dont : le virement électronique, le virement « swift », la traite bancaire et le chèque personnel. Nous regardons les possibilités avec l’acheteur et nous le dirigeons vers l’option la plus rapide et efficace afin que nous puissions avoir l’argent disponible (non gelé) dans le compte bancaire du notaire au jour de la vente. Cela peut paraître simple mais ce n’est pas le cas. Nous pourrons faire un article prochainement pour en discuter plus amplement.

9. Attention! Ce n’est pas tout ! Il y a aussi des démarches à faire auprès de l’institution financière pour l’obtention des sommes issues du prêt hypothécaire de l’acheteur. La délivrance exige l’envoi de plusieurs documents au prêteur tel qu’un rapport complet, le certificat de garantie de maison neuves, l’inspection pré-réception, l’assurance-titres…

10. Une fois l’acte de vente signé et publié, est-ce que tout est fini? Non! En fait, pour les clients, cela semble être le cas. Ils repartiront de leur rencontre avec les clés de leur nouvelle maison et ils auront la belle impression que tout est réglé. Mais ce n’est pas le cas. Il reste encore tellement de chose à faire de notre côté! Il faudra aussi :

• Préparer les copies des documents pour les clients et leur transmettre;

• Préparer le paiement au vendeur, le courtier immobilier, l’arpenteur-géomètre, la municipalité et la commission scolaire, ainsi que rembourser le prêt hypothécaire;

• Préparer la quittance pour radier l’hypothèque du vendeur. Envoyer la quittance à la banque pour signature, la publier dans les registres gouvernementaux;

• Il faut aussi envoyer des rapports de transaction au prêteur de l'acheteur pour lui confirmer que la transaction a bel et bien eu lieu et que l’argent prêté a été utilisé pour l’achat de la maison;

• Numériser tout le dossier, etc.

En résumé, il y a beaucoup d’étapes à suivre et de temps à consacrer à chaque dossier. Rien ne doit être laissé au hasard. Le temps de préparation d’un dossier est variable d’une propriété à l’autre, pour la simple raison que chaque propriété est unique. Cet article vous donne un aperçu général de notre travail, mais certains dossiers peuvent nécessiter des démarches supplémentaires.