Cela peut paraître anodin, mais il y a plusieurs façons de procéder à la vente d’une propriété entre ex-conjoints. Certaines sont beaucoup plus coûteuses que d’autres. Dans cet article, nous parlerons seulement de la vente d’une résidence principale. Pour les autres types de résidence, il y a des nuances supplémentaires à apporter.

Comment débute-t-on les démarches?

Il faut faire la négociation du prix de vente avec votre ex-conjoint. Entre en ligne de compte la valeur actuelle de votre propriété, la mise de fond que l’on peut avoir investie sur la propriété, à savoir qui a payé le fameux « cash down ». Il faut aussi regarder si une convention a été signée préalablement à l’achat. Effectivement, cette convention pourrait prévoir la méthode de calcul du prix de vente en cas de séparation.

La situation est simple lorsqu’il n’y a pas de prêt ou de marge de crédit hypothécaire. Les conjoints vont inscrire les ententes à l’amiable et demander à leur notaire de préparer le transfert de propriété.

Là où cela nécessite plus de planification, c’est lorsqu’il y a une hypothèque sur la propriété. Il y a dans ce cas précis deux options à envisager.

a) L’assumation du prêt existant.

Le conjoint qui conservera la résidence continuera de faire les paiements seul, sans changer le prêt existant. Le prix de vente, dû au conjoint qui quitte la résidence (le vendeur), sera payé par le conjoint qui reste (l’acquéreur) à même son compte. Le conjoint acheteur doit donc avoir assez de ressources financières dans son compte ou dans sa marge de crédit pour être en mesure de payer directement le vendeur.

Il faudra tout d’abord prendre rendez-vous avec l’institution financière pour leur demander l’autorisation de continuer les paiements seul. Il est très important de demander à ce que le conjoint vendeur soit libéré de ses engagements face au remboursement du prêt. L’institution financière doit fournir un document démontrant l’acceptation pour que ce soit effectif. Ensuite, apportez les documents à votre notaire, qui procédera au transfert de propriété entre les ex-conjoints.

b) Refinancement hypothécaire Et si ce n’est pas possible pour le conjoint acquéreur d’avancer tout l’argent nécessaire pour le paiement de la part dû au conjoint vendeur, il y a le refinancement hypothécaire. Ce qu’il faut comprendre dans cette situation c’est que nous devons TOUT refaire, c’est-à dire que toute la documentation qui a été préparée lors de l’achat sera à recommencer. L’acheteur doit prendre rendez-vous avec l’institution financière pour leur demander un nouveau prêt hypothécaire qui couvrira le solde dû sur la maison et le montant dû au conjoint-vendeur.

Ensuite, le notaire procédera à la préparation d’un nouveau prêt hypothécaire. L’acheteur passera au bureau pour signer l’emprunt et l’hypothèque qui sera à son nom seulement. Le notaire prépare dans le même dossier un acte de vente pour le transfert de propriété entre les conjoints. Une fois les documents signés, le notaire envoi le remboursement au conjoint vendeur, rembourse l’ancien prêt hypothécaire et s’assure d’obtenir une mainlevée pour l’ancien prêt.

Distinction

À la lumière de ces explications, vous comprenez maintenant que les deux options sont très différentes. Il faut donc prendre le temps de valider avec notre conseiller financier laquelle des options peut être envisagée.

Aussi, il faut aussi savoir que les honoraires et les déboursés ne sont pas les mêmes. Les actes et les procédures sont complètement différents. Il vaudrait mieux discuter aussi des options avec votre notaire pour avoir une approximation des tarifs avant de débuter les démarches.

À ne pas oublier : Les droits sur les mutations immobilières.

Si vous avez écouté notre podcast sur ce sujet, vous aurez compris qu’il n’y a pas de taxes de mutation à payer lors d’un transfert entre ex-conjoints. Toutefois, il faut être prudent : la loi donne 12 mois à partir de la fin de la vie commune pour effectuer le transfert sans frais. À défaut, la taxe sera facturée, sans que vous puissiez bénéficier de l’exonération. Certaines villes demandent une déclaration solennelle lors du transfert afin de confirmer la date de cessation de vie commune. Il n’est donc pas possible de passer sous le radar.